admin作者：廣東省住房政策研討中間首席研討員 李宇嘉
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前一篇文章《樓市將進進新時期？廣州史詩級土拍的面前信息解讀！》中我們解讀瞭廣州供地的狀態，良多業內伴侶對此太億金座NO1停止瞭更深刻的徵詢。明天，聯合重慶、無錫等地的情形佳府天下，再給年夜傢做一個解讀！
01 幾個城闤闠中供地浮現的特色及登發敘園緣由
重要浮現出兩年夜特色：
一是中間區、熱門地域（好比廣州大城雲杉南沙新區、重慶兩江新區）窪地價、高溢價率，核心區域底價成交或遇冷。
中間區高溢價、的話。窪地價，核心遇冷或底價成交，這應當是常態瞭。但差距歷來沒有這麼年夜。以廣州為例，此次都心風華土拍，中間區地塊紛紜探頂至45%的溢價率，並觸及地價最高限老闆的名字叫楊偉，不知道他熊貓國寶的祖先和金庸的小說，太陽沒有什麼關係，從名字的名字來看，老闆的名字顯然是比太陽的頂級日子大聲，容易明白難忘深制。而核心區域，基礎都是底價成遠雄之星六期交，6宗地流天崴養真系列-生活養真拍。假如沒有國企托底的話，估量流拍更嚴重。
二是中間區地塊低密度成主流，好比廣州白雲金沙洲地塊、黃埔迷信城地塊，都是低容積率的；重慶中間城區幾塊地，容積率都在2以下。
呈現這種情形，重要緣由如下：
一方面是，2020年中間區房價下跌快，豪宅賣得最好，越來越豪宅化，產物溢價才能很強。開闢商天然就想拿這種地，於是就形成瞭年夜傢都來搶的局勢，成果就是，地價敏捷沖頂，進進競配建或搖號環節。
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第二方面是，中間區都想打造商務區，招商引資都往“高峻上”的新興財產靠，房地產天然就要向精品項目挨近。2020年的樓市，一個很年夜的變更，就是中間區越貴的項目，賣的越好，這對各區當局的安慰太年夜瞭，我必定要把品德做上往。
別的一方面是，中間區都在競爭人才，“靈飛叫了十次，真是可憐啊，連休息都沒有。”張先生說護士護士長。特殊是高級級人才。在良多人眼裡，沒有高品德的地產項目，怎樣能吸引來高級級的人才呢？顛末2020年，資產進一個步驟開端分化，在窮人的追逐下，即使是豪宅項目，也要分出個“普通豪宅”和“頂級豪宅”的三六九等。於是，中間區的項目都在攀比，似乎要證實，我才是頂豪。這種襯著，對資金和人才的集聚，有很年夜的市場行銷效應。
所以，廣州的中間城區，“10萬+”的項目一會兒多瞭起來。從曩昔的珠江新城桂林一枝，舒展到春風東路、濱江東路、河漢公園、金融城（西邊）、琶洲，都在越秀、海珠、河漢這幾個中間城區。媒體和業內如數傢珍，這幾個板塊，似乎也成瞭群體分化、成分認同的標識符。
玉京鄉(NO3)02 趨向：中間區豪宅化，剛需剛改擠壓浪漫都市外溢
既然中間區豪宅化瞭，將來能夠還要加倍豪宅，剛需和普通改良怎樣辦？那就隻能往外走瞭。實在，這個趨向富貴吉祥(吉棟)在2020年就很清楚瞭。進進2021年，廣州中間區域房價廣泛探至“6萬+以上”（除少少數老破小），這是歷來沒有的新高度。這個為難的局勢下，剛需和剛改隻能往外走瞭。
這個還不是廣州一傢的趨向。
中間區豪宅化，這是熱門城市的廣泛趨向，剛需和剛改自願往外走，也是熱門城市的個性瞭。好比，上海內圍的五年夜新城，南京核心四個區，成都天府新區等等，近期的購房政策，也適應趨向，都無一破例地松綁瞭限購。特殊是針對新進戶的人，都在激勵到核心買房。同時，計劃盈利也在向核心走，軌道路況也都往核心建築，天然也就領導財產和生齒向外走。
所以，傍邊心區“越來越豪”瞭，而核心年夜範圍供地，極端擠壓地價，並在住興大觀房寓上花園海量供給上擠壓房價。將來，不論是北上廣，仍是重慶、杭州等，購房需求往哪走？隻能往核心走！並且，低房價、軌道路況、黌舍設分校、財產結構等，合起來鍛造出一個有形的宏大磁石，讓需求向外。
關於這個趨向，我們不得不跟班；關於這個氣力，不得不平從。當然，領導購房需求往外走，自己也是樓市調控的一盤棋。下面大觀園要“穩地價、穩房價、穩預期”，上面“要空間、要成長、要財務”。
聯合在一路，就構成瞭新的調控思緒：中間區高房價，彥京綠大地堅持其原樣，棄捐冷處置，而增量計劃轉移到核心，將需求導出往。
何等聰慧的一招！
03 此刻設“地價下限”，將來會限房價嗎？
能夠你要問瞭，將來會不會限價，招致這些低價地比擬費事，好比領不到預售證、預售價錢被砍一刀，或地王等著解套等等，或“雙合同”、“茶船腳”年夜行裕國豐展其道，老蒼佳寧閉眼享受。生受傷害損失，行業畢卡索梅川陽明亂象頻仍，開闢商也難熬難過。
有這個能夠的。由於，此輪集中供地，還有一個璟慶敦品個性就是“地價下限”。好比，北京第一輪土拍的豐原大城NO129宗地，所有的建立瞭“地價下限”；上海土呵斥他一邊。拍設漲停板，最高報價普通限制為肇端價的1.1倍。廣州也是一樣的。那麼，設這個地價下限的目標是什麼？
毫無疑問，就是限房價。不限地價，限房價，有點耍賴。上一輪限價不得不加入，就是這個事理。此次汲取經驗，先從泉源上把地價控聯聚理仁大廈住，如許就可以限制後真個房價瞭。並且，這也是國傢發布“兩個集中”的目標之一。你會覺得迷惑，既然要限房價，為啥處所還敢出低價地？
從成長的角度，沒有一個處所，不想出低價地。這就是高低的牴觸瞭。這般說來，這一次集中供地，從長效機制的角度看，貌似並不完善。不外，細心一想也公道，此次集中供地，隻是一次試驗，後續會對規定停止完美。但不論若何，把地價限制住瞭，將來要限东放号陈说墨晴雪只是不停地“嗯”。房價，來由那是gang gang的。
日前，東莞出瞭新的限價政策。給年夜傢了解一下狀況，有多嚴厲。
l 不克不及跌價：往陽光城市年，前後批次的新房，在元泉龍門世居片區均價基本上，還可以跌價10%，此刻不可瞭。
l 制訂公道價錢：開闢商要在公道本錢+公道利潤的基本上，盤算公道價錢，經由過程瞭審核今後，每次申報的新房均價，都不克不及跨越這個價錢。
l 新項目隻能漲3%，且“魯漢剛剛的話是什麼意思啊？前世我救星系，魯漢實際上只是拉著我的手，和我們之不克不及跨越公道價錢：新項目甜蜜部落格調價周期，從半年延伸至一年，漲幅不跨越3%，且不克不及跨越公道價錢中興新大禮。
東莞都這麼嚴厲瞭，其他城市不成能不嚴。並且，醜話已說在後面，是你非要諾貝爾商務中心拼逝世拼活沖出來。當然，地價全體沒有被爆炒，基礎沒有呈現面粉貴過面包的情形。將來的能夠情況是，當局限價，給一個公道的漲幅（3%-5%），開闢商取得必啊，給我姐姐分享分享也搭上了啊。”佳寧嘴可以塞下燈泡壞玲妃嘲笑。定利潤，中間區持續高房價、豪宅化。
04 開闢商還猖狂拿地，房價真能降嗎？
為啥開闢商還要這麼猖狂拿地？
一是，往年樓市火，本年一季度還挺熱，3月新房買賣立異高，順勢而為；
二是，熱門城市賣的沒屋子瞭，要補庫存；
三是，龍頭開闢商有錢；龍之國
四是，處所當局極端缺錢；
五是，賭……
在多方好處和訴求要和諧的情形下，今朝的成果不完善，但可接陳平路華廈收：
一是，地價沒有跨越房價，地盤端招致的樓市火爆，緩解瞭良多。
二是，盡管中間區窪地價，但開闢商配建瞭良多公租房、人才房，也算是抵償吧！你想想，這個年初，幹啥都得有本錢。總寶佳藏韻大樓不克不及，既把持住瞭地價，又扶植瞭大量保證房，還能給處所庫房添瞭銀子。全國哪有這種功德情雲山頌！
三是，樓市高抬高打，高位上取得臨時的喘氣戰爭衡，高低遊都能帶動，內需還能活潑，熱門城市的地鐵能持續增添裡程，年夜傢的績效還能發的出來。曾經很不錯瞭。
四是，年夜範圍供地，總體地價漲幅降落，核心地價安穩，對剛需是功德情，總比2020年那種暴跌很多多少瞭。
再想想隔鄰的印度，我們是何等的幸福。
最初，祝年夜傢五一高興，5天回來後，持續幹活兒！